Капитальный ремонт кровли

Не идеальный ремонт и реконструкция крыши. Ремонт кровли или незапланированные затраты.

Многие домовладельцы не понаслышке знают, что такое ремонт. Новый ремонт по отделке, если вы только построили свое семейное гнездышко, или капитальный ремонт готового жилья, с подобными работами сталкиваются все. Эти работы планируются заблаговременно, и каждый домовладелец может заранее подготовить бюджет на эти работы. Однако, к сожалению, домовладельцы часто сталкиваются и с другим видом ремонтных работ. Это самый неприятный вид ремонта, потому что он не запланирован, расходы на этот ремонт неожиданны и потому неприятны. Причины неожиданного ремонта могут быть самыми разными, но корень всех причин, как показывает практика, всегда один – некачественно выполненные работы. Причем неважно, будь то новое строительство или капитальный ремонт.

Целью данной статьи является раскрытие причин, по которым домовладельцы платят двойную цену, столкнувшись с неожиданным ремонтом, и проинформировать тех домовладельцев, кто только планирует строительство кровли, тем самым помочь им избежать незапланированных трат.

Для того, чтобы детально разобрать причины незапланированного ремонта кровли, необходимо понять, из чего состоит кровля и так называемый кровельный «пирог». Кровельный «пирог» состоит из несущей конструкции, так называемых стропил, системы обрешеток, гидро-тепло-пароизоляции, основания под кровлю (основание может быть сплошным или шаговым, в зависимости от типа покрытия) и самого финишного покрытия. Основные материалы для финишного покрытия, которые наиболее популярны в России – это металлочерепица, битумная черепица и фальцевая кровля из листового металла (сталь, алюминий, цинк-титан, медь). Причины кровельных проблем мы будем рассматривать в разрезе именно этих материалов.

Причинами незапланированного ремонта кровель являются ошибки, допущенные при строительстве или еще на этапе проектирования, которые незаметны сразу, но от этого их последствия не менее печальны. Например, вам сделали кровлю летом, вы ее приняли, рассчитались со строителями, прошли осенние дожди, кровля не течет, все казалось бы очень хорошо. Но вдруг зимой вы обнаруживаете на потолке мокрые пятна! Как же такое возможно, восклицает домовладелец. Вы в недоумении, ведь осенью были хорошие проливные дожди и ничего не текло!

Что же делать? Вы звоните строителям. Если кровлю вам делала строительная фирма, то вам не откажут в выезде для определения причин, если конечно проблема возникла в гарантийный период. Если кровлю делала обычная бригада, то может возникнуть проблема с нахождением этой самой бригады. Даже если у вас не закончился гарантийный период и к вам приехали строители для устранения проблем, это вовсе не значит, что проблему вам решат и решат бесплатно. Наверняка возникнут спорные вопросы о причинах возникновения проблемы и не менее жаркий спор о возложении ответственности на противоположную сторону. Как правило, все это приводит к назначению соответствующей независимой экспертизы, а это дополнительная трата времени, денег и невосстанавливаемых нервных клеток. К сожалению, зачастую последствия от протечки имеют разрушительный характер и распространяются на внутреннюю отделку, мебель, технику. Зафиксированы случаи падения тяжелых элементов лепнины, декора, штукатурки на людей. Об испорченной мебели, полов, оклеенных обоев упоминать не приходится.

Попробуем перечислить причины проблем с кровлей по степени их, нет не важности, а повторяемости или частоты идентичных жалоб.

Причиной протечек кровли зимой является потеря тепла и, соответственно, образование конденсата, избыток которого оказывается тем самым мокрым пятном на потолке. К сожалению, подобные ситуации встречаются очень часто и связаны они с нарушением технологии устройства паро-теплоизоляции. Утеплитель, а затем и деревянные конструкции кровли накапливают избыток влаги, происходит гниение древесины с потерей несущей способности и дальнейшим разрушением.


В зоне стыковки стропил и стен утеплитель уложен не плотно и не зафиксирован поперечной перегородкой. Воздух внутренних помещений не отсечён пароизоляционным слоем от теплоизоляции и улицы. Как следствие – постепенное сползание и появление щелей в утеплителе. Отсутствие пароизоляции привело к конденсации влаги в теплоизоляционном слое.

Накопление влаги и разрушение внутренней обшивки мансардного этажа.

Сосульки – верный признак потери тепла. Потеря тепла – это самая частая проблема, последствия которой мы устраняем после строителей-неумёх. Для обнаружения факта и мест потерь тепла мы производим тепловизионное обследование, результаты которого порой поражают домовладельцев и с ярко выраженным нордическим темпераментом.

Чаще всего строители не проклеивают пароизоляционную пленку между собой двухсторонним скотчем, не проклеивают в местах сопряжения со стенами и другими строительными конструкциями или проклеивают некачественно, поэтому теплый воздух из помещения свободно проходит в кровельный «пирог», что приводит к образованию точки росы в теле утеплителя. Точка росы – это температура, при которой выпадает конденсат (влага из воздуха превращается в воду). А вода в кровельном «пироге» это, как мы с вами выяснили, лишний и крайне нежелательный элемент.

Также строители могут не везде уложить плиты утеплителя или не в шахматном порядке, поэтому образуются мостики холода, по которым и происходит потеря тепла, впрочем, название говорит само за себя. Незнание или несоблюдение технологий строительства приводит к печальным последствиям с существенными финансовыми затратами. Это как нарушение закона, как говорится «Dura lex sed lex».


Утеплитель уложен с грубейшими нарушениями.

А где то утеплителя нет вообще!

Наличие теплоизоляции и воздушного вентиляционного зазора увеличивает теплоустойчивость кровли, уменьшает амплитуду колебаний температуры ее внутренней поверхности, что способствует повышению комфортности микроклимата помещения, снижая нагрузку на системы обогрева и кондиционирования воздуха. Экономия электроэнергии при этом достигает до 30%. Кроме того теплоизоляционный слой улучшает показатель звукоизоляции до +15дБ. Звукоизоляция кровли.

Недостаточная вентиляция подкровельного пространства также является распространенной причиной возможных проблем с кровлей. Одним из условий правильного выполнения современной кровли является вентиляция подкровельного пространства при утепленной кровле. Правильно произведенный расчет суммарного сечения вентиляционных продухов обеспечит вынос паров воды из «пирога» утепления, удаление избытка теплого воздуха при возможной потере тепла через слой утепления. Методика расчета сечения продухов при вентиляции подкровельного пространства определяет суммарную величину продухов равной 1/300 до 1/150 от площади пола мансардного помещения. Половина этого сечения – карнизный продух, а вторая половина коньковые продухи. Физика воздушного зазора, как важнейшего элемента кровельной системы, позволяет водяному пару свободно диффундировать в наружный воздух. Таким образом, принцип работы вентиляции подкровельного пространства основан на определенных физических процессах, которые позволяют выводить лишнюю, в том числе остаточную влагу в конструкциях через систему продухов.

Строители могут вообще не выполнить вентиляцию подкровельного пространства, умышленно, по незнанию или вследствие проектной ошибки, но факт остается фактом – эта проблема встречается очень часто. И выход из подобного положения только один – практически полная переборка кровли с устройством системы вентиляции. Вентиляция подкровельного пространства, как элемент всей системы кровельного «пирога», незаслуженно недооценивают из-за того, что воздушный зазор не имеет привычной ценности, его нельзя пощупать, выбрать цвет, фасон, показать соседям. Однако задача, которую выполняет воздушный зазор в общей системе, очень важна и главная его функция – это вывод конденсата.


Состояние пароизоляционной пленки.

Устраняем проблемы. Этап переборки кровли. Все швы уложены внахлест и проклеены.

Целью данной статьи является не только желание доказать домовладельцам экономический ущерб от ложной экономии, но на примере показать, что в строительстве кровли существует много нюансов, требующих профессионального подхода. Ведь, например, когда человек заболевает, он не обращается к сомнительным лекарям, а идет на прием к дипломированному врачу с большим опытом и желательно с рекомендациями. Рассмотрим один конкретный пример.

Очень часто домовладельцы обращаются со следующим вопросом: «Какой утеплитель лучше купить?» И сами начинают перечислять торговые марки, показывая свою «профессиональную» осведомленность и даже некий опыт в строительстве. На что мы всегда отвечаем, что главное требование к утеплителю это не бренд, не название, а его плотность. И в вопросе теплоизоляции, в первую очередь необходимо бОльшее внимание уделить качеству пароизоляционных и гидроизоляционных пленок. Ведь если раскошелиться на самый дорогой утеплитель и при этом купить дешевые пароизоляционные пленки, то этот самый дорогой утеплитель потеряет свои качества. Главная задача пароизоляционной пленки состоит в изоляции, т.е. недопущении проникновения пара в утеплитель, а задача гидроизоляционной пленки защищать утеплитель сверху, от проникновения уже атмосферных осадков и конденсата. Если данные пленки не справляются с поставленными задачами, то утеплитель набирает влагу и теряет свои свойства, промерзает и происходит потеря тепла со всеми вытекающими последствиями. Таким образом, утеплитель должен быть надежно защищен со всех сторон от проникновения влаги в любом ее проявлении. Впрочем, как мы уже выяснили из данной статьи, неквалифицированный монтаж и халатное отношение к труду могут испортить любой материал.

Кроме проблем с тепло-, паро-, гидроизоляцией, т.е. внутренней части кровельного «пирога», существуют и проблемы связанные с особенностями уже материала самой кровли, т.е. финишного покрытия.
Наиболее распространенные проблемы кровель с металлочерепицей связаны со сложными и ответственными местами, как и на любой кровле – это примыкания, ендовы, обход труб. В силу особенности самого материала, металлочерепица имеет выраженный профиль, выполнение ответственных узлов стандартными, «заводскими» решениями не всегда удается. Поэтому, возможно, а в некоторых случаях просто необходимо совмещать технологии, например, как в случае с металлочерепицей, фальцевую технику или наплавляемый рулонный кровельный материал. Зачастую не соблюдаются и «прописные истины», так, например, согласно требованиям СНиП 2-26-76 актуализированной версии СП 17.13330.2011г., на уклонах кровли из металлочерепицы менее 20% необходимо устройство сплошного водоизоляционного слоя. Водоотводящие желоба (ендовы) должны быть уложены на сплошное основание с обязательной герметизацией продольных и поперечных стыков. Примыкание к вертикальным строительным конструкциям (трубам) должно быть выполнено на высоту не менее 25 см.

Для битумной черепицы наиболее распространенной проблемой является несоблюдение дополнительных мер гидроизоляции при малых уклонах кровли, когда функция гидроизоляции самой черепицы стремится к нулю и черепица при малом уклоне кровли является лишь декоративным элементом. Надо помнить, что черепица является всего лишь видимым покрытием многослойной кровельной системы, которая будет надежно служить только в том случае, если все ее составляющие смонтированы правильно. Очень часто при монтаже битумной черепицы строители применяют слишком много клея, который в жаркую летнюю пору растекается, уродуя внешний вид кровли.

По ремонту фальцевой кровли к нам обращаются в большинстве случаев из-за несоблюдения, точнее, непринятия в расчет фактора линейного расширения металла. Любой металл подвержен линейным температурным деформациям. Линейная деформация варьируется в зависимости от каждого конкретного материала, будь то медь, цинк-титан, алюминий, сталь, и от времени года и суток. При монтаже необходимо учитывать линейное расширение и принимать соответствующие конструктивные меры. Например, при монтаже фальцевой кровли из меди применяют специальные крепежные элементы, которые компенсируют линейное расширение меди и снимают напряжение металла за счет подвижной части кляймера. Если строители во время монтажа не приняли во внимание линейное расширение металла, то металл в местах наибольшего напряжения может попросту порваться. Другой часто встречающейся проблемой является несоблюдение гальванических пар. Из курса школьной физики все мы знаем о гальванических парах, создаваемых различными материалами при непосредственном контакте. Пара металлов образует гальванический элемент («батарею»), где металл с меньшим потенциалом служит анодом, а другой катодом. Анод растворяется, т. е. коррозирует. Так, например, медь при контакте с непарным материалом проявляет химическую агрессию с последующим разрушением последнего. В качестве крепежных элементов непосредственно контактируемых с медью необходимо использовать только медь или нержавеющую сталь.

Приводим выдержку из реального акта обследования фальцевой кровли (фото к данному акту см. ниже).

«В результате осмотра кровли были обнаружены следующие проектные и (или) монтажные ошибки, связанные с устройством примыканий и системы снегозадержания:


Планки примыкания к трубам и парапетам имеют сквозное крепление саморезами, вместо пайки применены герметизирующие составы, которые утратили свои гидроизоляционные свойства. На трубах не установлены принимающие капельники. Металл не имеет замкового соединения, все соединения выполнены внахлест.

Последствия: течь воды через сквозные отверстия от крепления саморезами, течь воды сквозь соединения внахлест и через швы, обработанные силиконом. Кроме того, в некоторых местах применены саморезы из черного, оцинкованного металла, которые при вступлении в контакт с медью образуют гальваническую пару.


Система снегозадержания установлена неправильно. Часть креплений произведена заклепками в «пустоту». Возможные последствия: обрыв системы снегозадержания.

Рекомендации. Необходимо демонтировать существующие примыкания и выполнить их в соответствии с технологиями, а именно: соединение меди выполнить в технике фальца, в необходимых местах произвести пайку соединений, в качестве крепежных элементов использовать только медь и/или нержавеющую сталь. Необходимо демонтировать систему снегозадержания и установить её с помощью специальных саморезов с проставками с креплением в обрешетку для передачи снеговых нагрузок. Сквозные отверстия запаять.»

Поэтому, в очередной раз, пытаясь уберечь домовладельцев от подобных проблем, акцентируем внимание на важности выбора профессионального и добросовестного подрядчика, который не только знает технологии строительства и особенности материалов, но и ответственно относится к качеству собственного труда.

Очень важно доверять строительство кровли высококлассным специалистам. Да, изначально, при выборе подрядчика стоимость работ является одним из решающих факторов, но как мы уже выяснили из данной статьи, в конечном итоге плата за первоначальную экономию оказывается гораздо выше стоимости квалифицированного труда.

Что входит в капитальный ремонт кровли многоквартирного дома

Для нормального проживания в многоэтажном доме нужно регулярно проверять состояние крыши.

Кровля относится к общедомовому имуществу, и контролировать ее состояние должны собственники квартир, управляющие компании.

Законодательство

Правила ремонта, содержания крыш можно найти в следующих документах:

  1. Жилищный кодекс № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. в разделе 9 содержит положения, касающиеся обслуживания общедомового имущества, оплаты работы подрядчиков.
  2. «Технический регламент безопасности жилых зданий» № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. требует обеспечивать защиту строений от намокания, подбор качественных материалов для кровли.
  3. Постановление правительства № 290 от 03.04.2013 г. перечисляет услуги, которые обязаны предоставлять УК по содержанию общего имущества дома. В п. 7 документа сказано, что компании обязаны проводить регулярные осмотры крыш, чтобы выявить протечки и незамедлительно их устранить. Также они в их ведении находятся восстановительные работы.
  4. Приказ Минрегионразвития № 784 от 27.12.2010 г. утверждает нормативы к укладке кровельного покрытия СП 17.13330.2011.

При выборе вида крыши, материалов, строители пользуются СНиП II-26-76, описывающими технологию создания кровли. Его современная версия включена в названный приказ.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:

М ск +7 (499) 938 5119

С пб + 7 (812) 467 3091

Фед + 8 (800) 350 8363

Технический регламент

Документ требует обеспечивать безопасность возводимых зданий. В проектах на строящийся дом должны учитываться противопожарные правила, технические решения, призванные предотвратить отсыревание помещений.

При выборе типа крыши необходимо устройство водоотводов. Применяемые материалы должны быть устойчивыми к негативным атмосферным воздействиям, водонепроницаемыми.

Не допускается образование конденсата на чердаках, конструкциях здания. Крыши не должны пропускать осадки в квартиры.

Когда ремонт необходим

Во всех случаях, когда в квартире на последнем этаже появляется излишняя влажность, на потолке, стенах развивается грибок, нужно задуматься о ремонте крыши МКД. Протечки могут возникать:

  • во время дождя, таяния снега;
  • без видимой причины – когда нарушается гидроизоляционный слой, жидкость накапливается, затем стекает вниз.

Выявить разрушение крыши поможет осмотр. Его позволено проводить жильцам дома, работникам управляющей компании. В этом случае нужно обратить внимание на:

  1. Повреждение стропил грибком, насекомыми, природными воздействиями, например отслоение металлических листов из-за ветра.
  2. Температуру на чердаке.
  3. Влажность бетонных перекрытий, деревянных элементов конструкции.
  4. Состояние покрытия – обветшание, появление отверстий недопустимы.
  5. Гидроизоляцию. Листы кровельного материала должны плотно прилегать к выходам на крышу, антеннам, воздуховодам, зафиксированы между собой.

Восстанавливать кровлю должны УК, ТСЖ. При больших повреждениях потребуется капитальный ремонт. Протечки обслуживающие организации обязаны устранять за сутки после выявления.

Важно: принимать решения о проведении капитального ремонта крыши могут жильцы дома на общем собрании.

Кто должен чинить

Чинить крышу должны подрядные организации, работники УК, с которыми заключен договор на обслуживание дома.

Как обратиться

О протечках хозяин квартиры сообщает в УК. Сделать это можно по телефону или написав претензию. Когда требуется капремонт, придется созывать общее собрание жильцов.

В этом случае пригласить соседей могут жители поврежденной квартиры, представители УК, ТСЖ. Перед собственниками помещений поднимается вопрос о необходимости капремонта, его оплаты.

Решения собрания оформляются протоколом. Голосование проводится среди присутствующих людей. Те, кто не явился, могут ответить письменно, передав бумаги в управляющую компанию инициатору вопроса. Главное – набрать больше 51% голосов, согласных на проведение ремонта.

Также необходимо собрать документы:

  1. Акты о выявленных повреждениях крыши.
  2. Результаты экспертиз, если они проводились.
  3. Протокол общего собрания с принятым решением.
  4. Расчеты, сметы, ведомости, подтверждающие стоимость восстановления кровли.
  5. Заявление о проведении ремонта. Пишется на имя директора оператора ремонта. В нем должны содержаться сведения о дате последнего восстановления покрытия, необходимости замены. Нужно знать, входит ли дом в региональную программу. Информацию можно найти на официальном сайте администрации.
Читайте также:  Кран шаровый – элемент запорной арматуры, незаменимый в инженерных сетях

Если входит, то программа может оказать действенную помощь и переложить 95% расходов на плечи государства.

Жильцам нужно погасить долги за текущий ремонт и решить, сколько денег понадобится на восстановление, кто его будет оплачивать. Для этого составляется дефектная ведомость работ, техническое задание, заключается предварительный договор на выполнение ремонта, пишется заявление.

Передаются бумаги в обслуживающую организацию, администрацию. Законом разрешается оформлять кредиты на проведение восстановительных работ. Часть займа может погашаться за счет денег, накопленных оператором капитального ремонта.

Как заставить по закону

Жилищный кодекс однозначно говорит о том, что крыши относятся к общему имуществу дома. Согласно статье 154, его ремонт ведется за счет собственников помещений. Чем большей площадью обладает человек, тем крупнее будет его взнос. С 2012 года все владельцы квартир обязаны регулярно вносить платежи за капитальный ремонт.

Люди, проживающие в социальных квартирах, не оплачивают работы. За них это делает муниципалитет.

Жильцы могут собирать деньги на счете дома или регионального оператора. Предусмотрен их минимальный размер. Власти городов, поселков принимают программы, в которых устанавливается очередность проведения восстановительных работ. Воспользоваться накоплениями можно с учетом решения администрации. Для этого пишется заявление оператору, который заключит договор с подрядчиком на проведение работ, подготовит сметы.

Чтобы не ждать плановых мероприятий, жители могут собирать деньги на конкретные цели самостоятельно, нанимать подрядчиков. В этом случае придется оплатить услуги проектировщиков, составление смет.

Если управляющие компании, оператор не выполняют свои обязанности по обслуживанию дома, их действия можно обжаловать в надзорных органах: Роспотребнадзоре, прокуратуре, суде.

Передвинуть запланированные сроки могут только органы власти, принимавшие решение об этом. Потребуется коллективное обращение. Оно составляется в произвольной форме от жителей дома. В нем должно быть описание проблемы, сведения, убеждающие в срочности работ. Необходимы подтверждения в виде смет, заключений экспертов, жилинспекции о том, что состояние кровли угрожает здоровью людей.

Отказ администрации придется обжаловать в судебном порядке. Часто заставить коммунальщиков выполнять обязанности может только суд.

Кто оплачивает

Закон однозначно говорит о том, что капремонт оплачивается собственниками помещений многоквартирного дома. За жителей муниципальных квартир рассчитывается администрация.

Деньги собираются в фонд, который контролирует их расходование.

Важно: оплачивают капремонт собственники жилых помещений, регулярно сдавая взносы в фонд.

Возможна ли государственная помощь

Региональные программы предполагают помощь населению. Государство предоставляет субсидии. Чтобы воспользоваться ими, во многих случаях нужно провести общее собрание и накопить не менее 5% от стоимости восстановительных работ.

Документы предоставляются в администрации городов, районов.

Возможно ли самостоятельно отремонтировать

Законодатель не запрещает собственникам квартир самостоятельно отремонтировать кровлю. Компенсировать расходы можно будет за счет накопленных оператором капремонта средств. Для этого понадобится написать заявление с просьбой вернуть деньги, составляется оно от имени жильцов дома. Для принятия коллективного решения понадобится общее собрание.

Такие ситуации возможны, когда нет времени дожидаться ремонтных сроков, предусмотренных региональной программой и требуется срочная замена кровли. Люди могут передать деньги или получить кредит. Собрание должно определить, кто будет распоряжаться банковскими счетами, отвечать за их расходование, составлять документы, передавать сведения в администрацию.

Помимо заявления, нужно будет предоставить:

  • проект восстановительного ремонта;
  • сметы;
  • чеки, квитанции, ведомости, подтверждающие покупку стройматериалов;
  • акт приема выполненных работ.

Региональный оператор проверяет представленные документы, расценки. Если они укладываются в обозначенные законом пределы, производятся выплаты.

Если владельцы жилья договариваются собирать деньги на капитальный ремонт сверх сумм, установленных законом, взносы в фонд не производятся. Документально оформленное решение об этом передается оператору.

Что входит в капремонт крыши

  1. Снятие старого кровельного покрытия.
  2. Ремонт, замена основы (конструкции). Она может быть деревянной, металлической.
  3. Обработка, пропитка элементов кровли для защиты от вредителей, гниения, горения.
  4. Восстановление теплоизоляционных свойств.
  5. Укладка нового покрытия, иногда – покраска.

Возможны замена, усиление несущих конструкций. Объем работ устанавливается специалистами. Он зависит от старости покрытия, его вида, конструкции кровли.

В любом случае должны быть предусмотрены водостоки, системы, предотвращающие попадание влаги внутрь дома.

Мягкие

В строительстве часто используются недорогие материалы, например: толь, рубероид, мягкая черепица, которые относятся к мягким покрытиям. Они служат несколько лет, но под воздействием нагрева, охлаждения, ветров приходят в негодность. Ремонтировать их требуется примерно раз в 2-3 года. Обращать внимание при таком виде крыши нужно на герметичность швов между листами, мест соприкосновения со входами, антеннами, воздуховодами.

Твердые

Также требуют контроля за их состоянием. Например: часто расходятся швы покрытий, стальные листы ржавеют. Подвергаются природным воздействиям и другие виды материалов.

Плоские

Покрытие настилается на бетонную, деревянную основу поверх изоляционных материалов. Для этого типа крыш важно плотное прилегание листов битума. Под образовавшиеся пузыри может попадать влага.

Скатные

Крепятся к каркасу – металлическому или деревянному. Часто используются битумные, асбестовые черепицы. По окончании срока эксплуатации они требуют полной замены. Деревянные конструкции обрабатываются против насекомых, плесени, пропитываются жидкостями, исключающими горение. Дефектные элементы заменяются. По краю кровли устанавливаются ограждения, водосливы.

Важно: государство, региональные власти каждый год принимают программы ремонта, в которых оговариваются льготные условия, субсидии.

Заключение

Во время эксплуатации каждый многоквартирный дом подлежит ремонту. Проводить и оплачивать его должны собственники жилых помещений. В некоторых случаях государство помогает населению, возмещая часть расходов.

Полезное видео

Комментарий председателя народного движения:

Капитальный ремонт кровли

Правильно смонтированная кровля служит многие годы. Но при непредвиденных механических воздействиях или от естественного старения покров разрушается. И тогда возникает необходимость в текущем или капитальном ремонте. В многоквартирных и общественных зданиях капитальный ремонт производится управляющими компаниями, и необходимость таких работ анализируется и записывается инженерно-техническим персоналом. А в частных домах степень повреждения определяет сам хозяин жилища и решает: какой вид ремонта необходим в данном случае.

Что такое капитальный ремонт кровли

В план капитального ремонта кровли входит перечень работ по полному восстановлению всех свойств кровельного покрытия, включая замену гидро-, шумо- и теплоизолирующего слоёв. Подлежат ремонту также стыки плит перекрытия, стропильная группа, системы водостока и места примыкания кровли к фронтонам и карнизам.

Капитальный ремонт делится на два вида:

  • ремонт скатных крыш — с жёсткими металлическими, асбестоцементными, черепичными или полимерными кровельными материалами на наклонных стропилах. Такие крыши состоят из кровельного пирога определённой структуры, ограничиваются коньком, фронтонными и карнизными свесами;

Капитальный ремонт скатной крыши подразумевает частичную или полную замену деревянных конструкций и слоёв кровельного пирога

Капитальный ремонт плоской крыши необходимо производить с частичной или полной заменой кровельного пирога и внутренней водоотводящей системы, а также с восстановлением целостности швов бетонного перекрытия

Нарушение кровельного покрытия определяется визуально по наличию отверстий, трещин, набуханий или отклеиванию на стыках. Неявные протечки требуют обследования всего кровельного пирога и стропильной системы (или плит перекрытия).

При визуальном обследовании для определения типа предстоящего ремонта следует обращать внимание на следующие повреждения:

  • срыв листов покрытия, отверстия, трещины и нарушения в местах примыканий;
  • нарушение работы водосточной системы, образование луж на поверхности мягкой кровли;
  • намокание, следы плесени или разрушение стропил и обрешётки, увлажнение утеплителя;
  • протечки в швах между плитами перекрытия или в местах врезки труб водосточной системы.

Фотогалерея: типы повреждений, требующие капитального ремонта

Если повреждено более 40% кровельного покрытия и невозможно локально устранить дефекты, то следует принять решение о полной его замене.

Также основанием для капремонта служит оценка времени эксплуатации элементов кровельного пирога, перекрытий, стропильной и водоотводящей систем, указанная в инструкции ВСН 58–88 (р).

Таблица: продолжительность эксплуатации кровли из разных материалов

Кровельные элементы жилых зданий и водоотводыСрок эксплуатации до
капитального ремонта, лет
Перекрытия из сборных железобетонных элементов и настилов80
Деревянные стропила и обрешётка50
Утеплители из пенобетона и керамзита40
Утеплители из минераловатных плит20
Кровля из шифера или ондулина30
Кровельное покрытие из металлочерепицы и профнастила40–50
Мягкая кровля из рулонных материалов10–15
Водостоки внутренние из чугунных труб40
Водоотводы полимерные10–20

Для определения стоимости и последовательности проведения ремонтных работ необходимо составить проектно-сметную документацию на основании свода правил СП 17.13330.2017 «СНиП II-26–76 Кровли» и СО 002–02495342–2005.

По готовому проекту рассчитывается количество необходимого материала, его стоимость и график работ, которые необходимо выполнить в сухую погоду и в светлое время суток с обязательным надзором со стороны инженерно-технического работника ответственной организации.

Отличие капитального ремонта от текущего

Естественный процесс износа кровли требует периодического ремонта кровельного и утепляющего покрытия, системы стропил и водостоков.

Текущий ремонт обеспечивает исправность кровли после начала её эксплуатации и перед последующим капремонтом.

Скорость наступления текущего ремонта определяется по степени износа элементов кровельного покрытия. Оговаривается она «Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N170», где изложены требования по надзору и обслуживанию крыш.

Во время проведения текущего ремонта на крыше с металлическим покрытием повреждённые части заменяются новыми

Капитальный ремонт подразумевает полную замену изношенного кровельного пирога, частичную замену деревянных конструкций, ремонт сборных ж/б перекрытий и водостоков. При этом проводят восстановление вентиляционных шахт, парапетов и обеспечивают надёжное примыкание к ним кровельного покрытия.

Для увеличения срока службы кровли до следующего капитального ремонта устаревшие материалы заменяются на современные: с меньшей потребностью в промежуточном ремонте.

Таблица: основные различия между капитальным и текущим ремонтами

МероприятияВиды ремонта
капитальныйтекущий
Частота проведения10–50 лет
(в зависимости от типа кровли)
3–5 лет
Вид работдемонтаж изношенных элементов
с заменой на новые по всей поверхности
точечный (местный) ремонт
Условия проведенияпри повреждении более 40% кровлипри мелких повреждениях

При этом антипиреновая и антисептическая обработка деревянных стропильных конструкций производится не реже одного раза в десять лет.

Стоимость и сроки выполнения капитального ремонта значительно превышают затраты на частичный ремонт. По завершении капремонта выдаются документально заверенные гарантийные обязательства, где указан срок службы отремонтированной кровли.

Демонтаж старой крыши — длительный процесс, но он повзоляет полностью обновить покрытие, заменив более качественным и современным

По «Жилищному кодексу РФ» п.154 взносы на капремонт в многоквартирных зданиях входят в структуру ежемесячных платежей за жилое помещение. В ряде регионов существуют дотации на капремонт жилищного фонда. Поэтому согласование ремонтных работ производится управляющей компанией, инженерные специалисты которой ведут технический надзор и принимают исполненную работу.

Подробнее о порядке действий при обращении о ремонте крыши в многоквартирном доме, читайте в нашей статье — Крыша «поехала»: кто должен ремонтировать кровлю многоквартирного дома .

Этапы согласования и проведения капитального ремонта

Решение о капитальном ремонте кровли многоквартирного дома или общественного здания принимается в следующих случаях:

  • при возникновении аварийной ситуации во время разрушительных погодных явлений;
  • после получения заявления от жильцов о непригодности кровли, подтверждённое заключением технической комиссии;
  • с наступлением предельного срока эксплуатации кровли по нормам и стандартам.

По «Градостроительному кодексу РФ» для некоторых зданий требуется согласование ремонтных работ с районной администрацией, архитектурным управлением, обслуживающими и профильными организациями. Но если капитальный ремонт не меняет архитектурного облика здания и производится в связи с объективными обстоятельствами, то специальных разрешений не нужно.

Для подтверждения необходимости капремонта создаётся комиссия со специалистами проектных организаций, которая даёт заключение на основании текущего состояния кровли и технического паспорта сооружения. После того как в вышестоящих жилищно-коммунальных органах утвердят заключение об износе кровли и согласуют очерёдность финансирования работ, организация формирует техзадание о создании комплекта проектно-сметных документов на исполнение капремонта кровли. Документация и чертежи разрабатываются с учётом всех условий по конкретному объекту, основанием для их создания служит инструкция МДС 13–1.99.

Проект на капитальный ремонт кровли жилого здания выполняется специалистами лицензированных организаций и включает в себя такие документы:

  • акт обследования кровли здания с техническим заключением, замерами и перечнем элементов, подлежащих капитальному ремонту;
  • технический паспорт здания;
  • техническое задание на разработку проектно-сметной документации с предложениями по модернизации с учётом новых материалов;
  • архитектурно-строительная часть с перечнем выполняемых работ и техническим обоснованием;
  • сметная документация с учётом стоимости работ и материалов;
  • комплект рабочих чертежей со спецификацией на материалы по ГОСТ.

После утверждения проекта в вышестоящей организации управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядное предприятие, которое производит капремонт в строгом соответствии с данным проектом и указаниями на проведение работ. Иногда допускается замена строительных материалов, если это не приведёт к потере качества.

Капитальный ремонт кровли производится в несколько этапов:

  1. Обеспечиваются безопасные условия работы со страховочными скобами, лесами и трапами.
  2. Выполняется демонтаж старого кровельного пирога, повреждённых деревянных элементов и узлов водосточной системы, а также изношенных частей парапетов, оголовков вентиляционной системы и подшивки карнизных и фронтонных свесов.

При капитальном ремонте сначала необходимо демонтировать всю изношенную кровлю и повреждённую стропильную систему крыши

На профнастил наплавляется слой пароизоляции из современных материалов, увеличивающих срок службы металлической кровли после капремонта

Качественный монтаж теплоизолирующего и кровельного покрытия на отремонтированной подложке гарантирует длительный срок службы всей кровли

Видео: последовательность выполнения капремонта на плоской крыше

Правила проведения капремонта

Проведение капитального ремонта кровли подчиняется требованиям норм и правил по проведению строительных работ на высоте СНиП 12–03–2001, а также выполняется с учётом правил пожарной безопасности.

В комплекте проектно-сметных документов на капремонт в обязательном порядке должны присутствовать главы об экологичности и безопасности проведения работ, которые нужно обязательно выполнять.

Общие правила проведения капитального ремонта:

  1. Жильцы дома обязательно оповещаются о начале ремонтных работ. Зона ограждается, а при спуско-подъёмных операциях выставляются дежурные.
  2. Обеспечивается безопасность рабочих.
  3. Вскрывается кровля в сухую погоду — демонтаж производится частями, чтобы не было протечек в случае непредвиденных осадков. Уже вскрытый участок крыши дополнительно защищается от дождя.
  4. После полной очистки крыши от мусора работы выполняются в максимально короткие сроки с соблюдением требований к качеству ремонта.
  5. При монтаже мягких кровель с использованием газового оборудования уделяется внимание соблюдению мер пожарной безопасности.
  6. В работе обязательно соблюдаются экологические нормы, применяются безопасные стройматериалы.
  7. Входные люки и двери на крышу делаются пожаробезопасными, утепляются, снабжаются уплотнительными прокладками и запорами (или замками).
  8. На конечном этапе капитального ремонта восстанавливаются снятые антенны, оборудование и устройства молниезащиты.
  9. После завершения в присутствии ответственных лиц составляется акт приёмки выполненных работ. Изменения фиксируются в техническом паспорте здания, устанавливается гарантийный срок эксплуатации отремонтированной кровли.

Правила монтажа кровельных материалов зависят от их вида и производятся способом, рекомендуемым производителями или поставщиками продукции.

Гарантийный срок службы кровли после капитального ремонта

Гарантийный срок службы обновлённой кровли записывается в договоре между заказчиком (плательщиком) и подрядчиком (исполнителем). В нём указывается срок службы каждого применённого материала и гарантийный срок всей отремонтированной кровли. Рекомендуемый срок гарантии на ремонт мягких, шиферных и металлических кровель и межпанельных швов составляет 3 года, в течение которых исполнительная организация обязана устранять недостатки за свой счёт, при условии правильной эксплуатации кровли.

Рекомендации для определения гарантийного срока даны в статье 754 ГК РФ, где описана ответственность подрядчика за ненадлежащее исполнение ремонтных работ или нарушение техзадания проекта. В случае претензий можно воспользоваться информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N51. Спорные вопросы о плохом качестве работ и несоблюдении гарантийных сроков эксплуатации кровли по вине подрядной организации решаются в судебном порядке.

Кроме основного гарантийного срока в договоре может быть указано постгарантийное обслуживание кровли. Оно выполняется на взаимоприемлемых условиях для заказчика и подрядчика и оплачивается по факту выполненных работ.

Действие гарантийного срока после капитального ремонта кровли начинается с момента подписания акта приёмки выполненных работ, который является приложением к договору. Акт подписывается представителями подрядчика и заказчика в присутствии специалиста проектной организации, который письменно подтверждает факт авторского надзора за надлежащим выполнением ремонта согласно проекту.

Видео: бюджетный вариант капитального ремонта мягкой кровли

Капитальный ремонт кровли — сложный и дорогостоящий, но необходимый вид строительных работ. Владельцу частного дома важно соблюсти баланс между качеством и стоимостью ремонта. Однако нужно помнить, что дешёвые материалы прослужат меньше. Многоквартирные дома ремонтируются с привлечением профессиональных строителей, а качество их работ гарантируется на договорной основе по действующему законодательству.

Ремонт кровли дома: виды и технологии

Большинство современных кровельных материалов имеют длительные сроки эксплуатации и не требуют ремонта или замены на протяжении десятков лет. Однако, по разнообразным причинам, которые мы обсудим чуть ниже, в кровле дома образуются трещины и сколы, результатом которых становятся небольшие протечки крыши дома. Сначала такая проблема кажется несущественной, однако, если ее игнорировать, небольшая проблема перерастет в большие расходы с заменой крыши и ремонтом всего дома. Почему важно вовремя ремонтировать кровлю дома, разберемся сегодня.

Виды повреждений кровли дома

Среди повреждений крыши дома имеются не только сколы и трещины кровельного материала. Существует большое разнообразие повреждений кровли дома, и специалист кровельного дела по характеру повреждений всегда сможет определить причину случившегося. Причины повреждений кровли изучим и мы, чтобы не совершать очевидных ошибок в эксплуатации крыши.

  • Повреждения поверхности кровли. Частой причиной таких ситуация является неправильный подбор кровельного и изолирующего материалов. При ошибках в выборе материала на крышу попадают вещества, не способные выдержать, к примеру, низкие температуры. После первой же зимы – крыша начинает течь.
  • Точечные трещины кровли. Пробоины, порезы и трещины, располагающиеся по отдельности и не имеющие связанного характера, образуются из-за нарушений транспортировки и технологии укладки. То есть в такой ситуации микротрещина может появиться еще на этапе монтажа кровельного материала, но на нее не обратили внимания или она была незаметна, а дальше эксплуатация в разнообразных климатических условиях сделала свое дело, и трещина разрослась.
  • Отслаивание кровельного материала. Проблема, характерная для плоской кровли, в особенности для мягкой кровли. Причина – нарушение технологии укладки кровельного материала. К примеру, для монтажа мягкой кровли важно тщательно очистить поверхность перед началом укладки. Попавшая в состав пыль и грязь снижает эксплуатационные качества материала.

  • Вздутие кровельного материала. При плохом контакте и гидроизоляции между слоями попадает влага, которая при нагревании конденсируется, образуя пар. Итог: вздутие с дальнейшим образованием складок на кровельном материале.
  • Износ кровельного материала. Материал имеет длительный срок службы, но человек способен приблизить износ, неправильно эксплуатируя кровлю. К примеру, большинство видов мягкой кровли плохо переносит точечную нагрузку (ходьба по крыше) и не приспособлен к подобным испытаниям на прочность.
  • Физическое воздействие на кровельный материал. К этой категории относятся падения тяжелых предметов на крышу дома (крупный град, дерево), что чаще всего все-таки является форс-мажорными обстоятельствами.

Виды ремонта кровли дома

Для того, чтобы понять необходимость ремонта кровли дома и масштаб проблемы, необходимо визуально оценить ситуацию. Помните о причинах повреждения крыши (ходить по кровельному материалу нельзя), поэтому осмотр будем проводить на чердачном помещении, изнутри дома. Как правило, при наличии проблемы, она будет сразу видна, и на чердаке будет сохраняться стойкий запах сырости. Если имеется возможность выбрать для ревизии дождливый день – это ускорит осмотр и выявление проблем. Помните о том, что найденная протечка не означает, что кровля повреждена именно в этом месте: из-за стропильной технологии повреждение кровли может быть выше места, в котором вода просачивается внутрь дома. Чтобы определить конкретное место поломки, придется лезть на крышу.

Визуальный осмотр крыши даст вам информацию о виде ремонта кровли дома.

  • Текущий ремонт кровли. Наименее травматичная работа, представляющая собой точечные проблемы, устранение которых не займет много времени. При регулярном и своевременном осмотре крыши дома, все ремонтные работы будут заканчиваться именно точечным восстановлением.
  • Капитальный ремонт кровли. Когда количество повреждений крыши занимает более 40% от общей площади пространства крыши, точечная замена проблемных мест уже не поможет, да и не будет эффективной из-за большого количества вмешательств. В таком случае речь идет о капитальном ремонте, который представляет собой полную замену кровельного материала (демонтаж, подготовка поверхности, монтаж нового материала).

  • Ремонт стропильной системы крыши. Этот пункт не относится к кровельному материалу, но игнорирование поломок стропильной системы приведет к не менее неприятным последствиям, чем протечки кровли. Необходимость ремонта стропил становится видна при визуальном осмотре крыши со стороны чердака. При частичном повреждении стропил пораженный участок вырезается, зачищается и вставляется новый с последующей фиксацией. При полном повреждении стропила придется заменить, для чего потребуется вскрытие и замена кровли с внешней стороны крыши.
  • Ремонт обрешетки крыши. Так же, как и стропила, обрешетка крыши имеет важное функциональное значение, проверка состояния и ремонт в случае необходимости – обязательный этап ремонта крыши. И, к сожалению, без демонтажа кровельного покрытия в данном случае не обойтись. Чтобы обрешетка служила дольше, необходимо обратить внимание на качественную гидроизоляцию и покрытие материала специальными защитными пропитками.

Виды материалов для ремонта кровли

Материал для ремонта кровли выбирает каждый хозяин дома, исходя из нескольких показателей: степень повреждения кровли, установленный кровельный материал, финансовые возможности. Существует четыре основных материала, используемых для точечного ремонта кровли крыши.

  • Клеевой состав для герметизации кровли. Используются составы для герметизации швов между пластинами кровельного материала, а также в стыковых местах возле дымохода, трубы и других функциональных изменений плоскостей. Клеевой состав выпускается в различных конфигурациях, что позволяет подобрать необходимый материал, подходящий для конкретного вида ремонта кровли. Герметизирующая лента удобна для стыковки швов и удаления трещин, в тубах для пистолета выпускаются герметики на основе силикона или акрила, вязкие полиуретановые и двухкомпонентные смеси на основе каучука наносятся кисточкой или валиком.

  • Мастика для ремонта кровли.Битумная мастика – универсальный материал для ремонта кровли. Мастика не только устраняет повреждения, но и является гидроизоляцией. Покрытие, создаваемое битумной мастикой, цельное и однородное, закрывает весь кровельный материал. К недостаткам битумной мастики относится узкое направление использования, только на плоских крышах и мягком кровельном материале возможно применение мастики, а также необходимо тщательно выбирать день для работ с мастикой. Погода должна быть солнечной, теплой, без риска осадков, поскольку до застывания материала вода нарушит технологию, частично смыв материал с кровли.

  • Герметик для кровли из металла. Крышу из металлочерепицы при необходимости можно ремонтировать при помощи специального герметика. В составе этого герметика имеется битумная мастика и силикон. Благодаря последнему, отсутствуют ограничения для работы, которые имеются у обычной битумной мастики. С герметизирующим составом можно работать и при влажной погоде, и даже при минусовой температуре воздуха. Единственное ограничение – не рекомендуется использовать герметик в комплексе со вспененными утеплителями.

  • Краска для кровли из металла. Еще один способ продления жизни кровельного материала из металла и оцинкованной стали – использование специальных эмалей и красок. Основная задача лакокрасочного покрытия – защита металлочерепицы от механического воздействия, а также от воздействия окружающей среды, вызывающего коррозию металла и порчу кровельного материала. В составе красок и эмалей имеются частицы, способные продлить срок службы изделия в два, а то и в три раза. Как и в случае с осмотром кровли и стропильной системы, важна регулярность и своевременность обработки. Кроме того, важно понимать, что герметик для металлической крыши и краска для нее же выполняют разные задачи, и одно другое заменить не сможет.

Ремонт крыши дома – важный этап ухода за дачной постройкой. Только своевременное нахождение и решение проблемы способно увеличить сроки службы строения и комфорт пребывания в нем.

Как узнать: ваш ремонт кровли — текущий или капитальный ремонт? Технический регламент и нормы СНиП для починки крыши

Жильцы многоквартирных домов не всегда согласны с тратами средств, особенно на ремонты. Ведь капитальный ремонт кровли — это, как правило, большие затраты.

За чей счет по закону должна ремонтироваться крыша, чьими силами, какова технология ремонта крыши многоквартирного дома?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Ремонт кровли — текущий или капитальный ремонт?

Категорийность зависит от масштаба бедствия: один вопрос, если покровный слой не удерживает атмосферные воды в отдельных местах, и совсем другой, когда пришли в негодность основные конструкции кровли на более чем 40% площади.

Это значит, что ремонт кровли может быть и текущим, и капитальным. Одним росчерком пера, сидя в кабинете, невозможно вынести вердикт относительно объема и масштабности работ.

Оценку состояния может сделать только квалифицированный инженер-строитель, да и то после тщательного осмотра, причем не только внешнего: придется выяснить, в каком состоянии каждый из слоев кровельного «пирога».

Текущий ремонт крыши многоквартирного дома обычно включает:

  • установку на место или замену отдельных поврежденных листов шифера, сорванных порывами ветра и др. явлениями;
  • заделку отдельных трещин, щелей;
  • отдельными местами восстановление стяжки, рубероида;
  • исправление других мелких дефектов.

Всякий объем работ, даже небольшой, потребует затрат труда и материалов, то есть вклада определенных средств. Чтобы установить, в какую сумму выльется восстановление непроницаемости кровли многоквартирного дома, необходимо составить смету.

Определения для отнесения тех или иных работ к капитальному и текущему ремонту кровли дают Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, а также Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р).

Вот мы и разобрались, что такое капитальный ремонт крыши многоквартирного дома.

Как следует вести работы?

Существует ли на капитальный ремонт кровли многоквартирного дома технический регламент? Крыша венчает любое здание, и ее исправное состояние гарантирует сохранность и долговечность конструкций стен и перекрытий.

Любого масштаба работы должны выполняться в полном соответствии с требованиями на капитальный ремонт кровли СНиП и технических условий, с соблюдением технологической последовательности.

Соответствующим должно быть и качество используемых материалов, и квалификация рабочих и ИТР. Удешевление за счет замены качественных материалов на более дешевые, но с худшими характеристиками, недопустимо.

Контроль за ходом выполнения ремонтных работ должен быть поручен представителю предприятия, обслуживающего жилой дом и финансирующего работы (кроме инженерно-технического персонала фирмы, выполняющей кровельный ремонт и контролирующей ход работ со своей стороны).

Когда должен проводиться и в какие сроки?

Так как речь идет не об аварийном ремонте, то остальные его виды должны проводиться в плановом порядке в теплое время года, в период, когда ожидается минимальное количество атмосферных осадков.

В комплект документации, кроме сметы, всегда входит график производства работ. Срок выполнения ремонта зависит от объема работ, и не может быть произвольно сокращен: этот срок определяется по количеству трудозатрат из сметной документации.

Во избежание замачивания большой части площади крыши, работы следует вести в соответствии с технологической картой и проектом производства работ, а также графика производства работ, в котором учтено максимально возможное совмещение операций и их очередность. Именно график и отражает продолжительность и срок ведения ремонта, с конкретным указанием дат начала и окончания процесса. Однако продолжительность работ не должна превышать нормативной.

П. 4.1 ВСН 58-88(р) установлено, что текущий ремонт должен выполняться с периодичностью, которая дает возможность нормально эксплуатировать здание с даты введения в строй до начала капитального ремонта.

4.Текущий ремонт зданий и объектов

4.1. Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в рекомендуемом Прил. 3, а состав основных работ по текущему ремонту — в рекомендуемом Прил. 7.

Примерный список операций, относящихся к текущему ремонту, перечислен в Приложении 7 к Правилам N 170.

Вести надзор во время эксплуатации жилого дома, а также устранять протечки кровли и выполнять ремонты обязана управляющая компания ( п.7 ПП РФ от 03.04.2013 N 290, п. 4.6.1.1 Правил N 170).

За чей счет и кто осуществляет?

Если ваша крыша прохудилась, то, конечно же, вы задаетесь вопросом: кто же будет производить капитальный ремонт крыши многоквартирного дома — за чей счет?

Можно ли будет взять средства управляющей компании на текущий ремонт кровли?

Как разъяснено ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28, подп. «а» п. 30 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N 491, владельцы помещений должны сами содержать свое имущество, а крыша многоквартирного дома как раз к нему и относится.

Статья 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

  1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
  2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
  3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)
  4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. (часть четвертая введена Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ)

III. НЕСЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩИХ РАСХОДОВ
НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

30. Содержание общего имущества обеспечивается:
а) собственниками помещений — за счет собственных средств;

Ежемесячные платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД распределяются пропорционально, в зависимости от квадратуры приватизированной площади. Кроме этого, п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ обязывает владельцев оплачивать и взносы на капремонт.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
2) взнос на капитальный ремонт;

Если накопленных средств недостаточно, то следует организовать общее собрание собственников, чтобы принять решение об увеличении платы (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если денег все равно мало, то управляющая компания не сможет уйти от ответственности за нерешенный вопрос относительно приведения в должный порядок крыши дома и должна попытаться изыскать средства, обратившись в Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Нужно ли обращаться в сторонние организации или проводить самостоятельно?

Так как многоквартирные дома являются по большей части многоэтажными, то капремонт крыши многоквартирного дома придется выполнять на значительной высоте.

Кроме того, кровельные работы относятся к тем, которые выполняются специализированными организациями, где рабочие проходят регулярно необходимые инструктажи и имеют навыки проведения трудовых операций на высоте.

Своими силами можно делать только самые элементарные процедуры, а комплексный текущий, а тем более, капитальный ремонт стоит поручить сторонней организации, которая и будет нести ответственность за соблюдение техники безопасности и охрану труда.

Когда требуется написать заявление и как это сделать?

Вы можете подать заявление на ремонт кровли в многоквартирном доме. Его пишут те, кто в первую очередь страдает от протечек кровли – жильцы верхних этажей. Если произошла одна из неприятностей:

  • появились пятна и разводы на потолке,
  • проступили подтеки на стенах;
  • открылась течь в швах между плитами покрытия,

то следует, не мешкая, подавать бумагу руководству управляющей компании о нарушении проницаемости кровли.

Адресовать нужно заявление главному инженеру или руководителю УК, далее указать свои данные, а также адрес. В текстовой части следует разъяснить, какая проблема возникла, и изложить конкретную просьбу – устранить протечку кровли, ликвидировать причину замокания или выполнить ремонт крыши. Стоит указать срок – прошу, дескать, в двухдневный срок сделать то-то и то-то, а также напомнить, что заявитель систематически оплачивает взносы на ремонты.

Непременно закончить заявление подписью и датой. Составить такой документ нужно в 2-х экземплярах, причем себе оставить тот, на котором распишется секретарь или сам адресат.

Здесь вы можете увидеть как написать заявление на ремонт кровли — образец .

Как пожаловаться на некачественные работы?

Прежде всего, следует вникнуть в договор с УК, чтобы точно знать, брало ли руководство на себя те функции, с которыми справляется плохо. В любом случае, текущий ремонт крыши – явно прерогатива именно УК.

Если работы выполнены с нарушением строительных норм, некачественно, то следует написать жалобу в один из органов:

  • жилищную инспекцию;
  • Роспотребнадзор;
  • прокуратуру;
  • суд;
  • фонд содействия реформированию ЖКХ.

Звонки практической пользы не принесут, нужно оформлять жалобу письменно. Основной упор следует делать на то, что за личные средства собственников оказаны некачественные услуги, причем не стоит заявлять что-то голословно, должны быть указаны конкретные факты, подкрепленные, по возможности, документально.

Желательно привлечь незаинтересованного специалиста, чтобы он проверил соответствие фактически выполненных объемов работ смете, именно здесь кроются чаще всего приписки. Жалобу отправлять нужно заказным письмом, оставив себе один экземпляр для контроля.

Не следует одновременно адресовать свои жалобы сразу во все инстанции, судебные органы должны в этой последовательной цепочке занимать последнее место, как самая крайняя мера. Управляющая компания в ответе за использование средств жильцов, и начинать распутывать клубок претензий стоит именно от нее.

Полезное видео

Узнайте, как вы можете ускорить сроки капитального ремонта вашей кровли, на видео ниже:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Учет расходов на ремонт кровли здания

Наверное, одной из самых уязвимых частей здания является его кровля. Она чаще других подлежит ремонту, поскольку в большей степени подвергается воздействию неблагоприятных погодных условий. Именно поэтому при ежегодных (весенних и осенних) технических осмотрах зданий особое внимание уделяется проверке крыш и кровель с целью выявления дефектов (неисправностей), определения степени износа и уточнения объема работ по текущему и капитальному ремонту. Какие работы относятся к текущему и капитальному ремонту кровли? Как осуществляется планирование ремонтных работ и что включает в себя подготовка к их проведению? Каковы особенности учета расходов на ремонт кровли? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.

Под ремонтом здания (его элементов) понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей ремонтируемого объекта. Иными словами, по результатам ремонта здания, в отличие от реконструкции, его основные технико-экономические показатели (строительный объем и общая площадь здания, вместимость или пропускная способность или его назначение) не изменяются.

Ремонт может быть текущим и капитальным. Под текущим ремонтом здания подразумевается ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт здания осуществляется с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

В примерный перечень основных работ по текущему ремонту кровли включаются:

а) все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т. д.;

б) частичная замена рулонного ковра;

в) замена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель, в том числе:

– ремонт металлической кровли отдельными местами со сменой до 10% кровли общей площади покрытия;

– смена отдельных плиток в черепичной и других видах кровли из отдельных плиток;

– укрепление фальцев и обжимка гребней в стальной кровле с промазкой гребней и свищей замазкой;

– закрепление сорванных стальных листов;

г) устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель, в том числе:

– окраска стальной кровли;

– промазка рулонных кровель нефтебитумной мастикой;

д) очистка кровли от снега и наледи.

К капитальному ремонту кровли относятся такие работы, в процессе которых производится устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их на более прочные, долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых элементов. В примерный перечень работ по капитальному ремонту кровли могут быть включены:

– частичная или полная смена ветхих элементов покрытий, а также замена их на более прогрессивные и долговечные;

– частичная (свыше 10% общей площади кровли) или сплошная смена или замена всех видов кровли;

– переустройство крыш в связи с заменой материала кровли;

– частичная или сплошная замена настенных желобов, спусков и покрытий дымовых труб и других выступающих устройств над кровлей.

Какие работы можно отнести к реконструкции крыш (кровель)? К реконструкции объекта относятся работы, по результатам выполнения которых изменяются основные технико-экономические показатели объекта (объем, площадь, пропускная способность, назначение). В рамках реконструкции крыш (кровель) могут выполняться работы по достройке крыш (кровель), способствующие увеличению их площади, а также различные работы по возведению надстроек, встроек, пристроек (к примеру, мансард, веранд), которые также приводят к увеличению площади кровли и изменению назначения крыш.

Планирование ремонтных работ

Сроки и периодичность проведения ремонта зданий (объектов) или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. В соответствии с п. 2.2 Положения № 312 периодичность проведения ремонтных работ может устанавливаться в соответствии с рекомендуемой минимальной продолжительностью эффективной эксплуатации зданий (объектов) и их элементов, приведенной в приложениях 2, 3 к Положению № 312. Рекомендуемая продолжительность эксплуатации покрытия крыш (кровли) до ее капитального ремонта (замены) составляет:

  • 15 лет для кровли из оцинкованной стали;
  • 10 лет для кровли из черной стали;
  • 10 лет для кровли из рулонных материалов (в 3 – 4 слоя);
  • 60 лет для кровли из керамической черепицы;
  • 30 лет для кровли из асбестовых листов и волнистого шифера;
  • 10 лет для кровель безрулонных мастичных по стеклоткани.

Учитывая названные сроки эффективной эксплуатации кровель, к примеру, плановый капитальный ремонт кровли из оцинкованной стали можно проводить через 15 лет.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.

Текущий ремонт осуществляется по годовым планам (с распределением заданий по кварталам) и планам, составленным на долгосрочную перспективу (трехлетние и пятилетние планы). Годовые планы составляются на основании данных плановых (внеплановых) технических осмотров зданий и отдельных его элементов.

Технический осмотр зданий в целом (общий осмотр) проводится два раза в год (п. 3.5 Положения № 312):

– весной. При весеннем осмотре проверяется готовность здания к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливаются объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняются объемы ремонтных работ, включенных в план текущего ремонта в год проведения осмотра;

– осенью. При осеннем осмотре проверяется готовность здания к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняются объемы ремонтных работ, включенных в план текущего ремонта следующего года.

Помимо общих осмотров зданий также проводятся частичные осмотры его элементов. К примеру, осмотры крыши рекомендуется проводить раз в 3 – 6 месяцев (приложение 5 к Положению № 312).

Подготовка к проведению ремонта

  • разработка проектно-сметной документации;
  • утверждение и переутверждение проектно-сметной документации;
  • выбор подрядчика путем размещения заказа по выполнению ремонтных работ;
  • заключение договора (контракта) с подрядчиком;
  • перечисление аванса, предусмотренного договором.

Бухгалтерский учет расходов на ремонт

В соответствии с Указаниями о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов, утвержденными Приказом Минфина РФ от 21.12.2012 № 171н (далее – Указания), расходы на текущий и капитальный ремонт нефинансовых активов следует относить на подстатью 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» ­КОСГУ.

Учитывая это, согласно инструкциям № 157н, 162н, 174н, 183н расчеты с подрядчиком, выполняющим работу по ремонту кровли, в бухгалтерском учете необходимо отражать на счетах:

– 0 206 25 000 «Расчеты по авансам по работам, услугам по содержанию имущества»;

– 0 302 25 000 «Расчеты по работам, услугам по содержанию имущества».

Перечисление аванса подрядчику осуществляется на основании договора подряда и полученного счета-фактуры.

Как правило, расходы на ремонт кровли включаются в состав общехозяйственных расходов. В зависимости от источника финансирования, за счет которого данные расходы покрываются, они будут отражены на счетах:

– 5 401 20 225 «Расходы на работу, услуги по содержанию имущества» (расходы, произведенные за счет целевых субсидий);

– 4 109 80 225 «Общехозяйственные расходы на производство готовой продукции, работ, услуг в части содержания имущества», 4 401 20 225 «Расходы на работу, услуги по содержанию имущества» (расходы, произведенные за счет субсидий на выполнение государственного задания);

– 2 109 80 225 «Общехозяйственные расходы на производство готовой продукции, работ, услуг в части содержания имущества», 2 401 20 225 «Расходы на работу, услуги по содержанию имущества» (расходы, произведенные за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности).

Принятие к учету расходов на ремонт кровли по договору подряда производится на основании выставленного подрядчиком счета-фактуры после подписания сторонами акта о приемке выполненных работ (ф. КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (ф. КС-3).

Стоит отметить, что ремонтные работы могут выполняться как из материалов подрядчика, так и материалов заказчика. В первом случае стоимость материалов включается в общую стоимость ремонтных работ. Рассмотрим примеры отражения таких операций.

Спортивная школа (бюджетное учреждение) заключила договор подряда на полную замену кровли здания школы. Стоимость работ по договору составила 200 000 руб. Договором предусмотрен аванс в размере 30% от стоимости работ. Оплата ремонтных работ осуществляется за счет субсидии на выполнение государственного задания. Расходы на ремонт кровли отнесены на общехозяйственные расходы, включаемые в себестоимость услуг, оказываемых школой.

В бухгалтерском учете данные операции отразятся следующим образом:

Содержание операции

Перечислен аванс подрядчику

(200 000 руб. x 30%)

Забалансовый счет 18

Приняты к учету расходы на ремонт кровли по факту приемки выполненных работ

Зачтен ранее перечисленный аванс

Произведен окончательный расчет с подрядчиком

(200 000 – 60 000) руб.

Забалансовый счет 18

В бухгалтерском учете данные операции отразятся следующим образом:

Содержание операции
Перечислен аванс подрядчику

(30 000 руб. x 50%)

Забалансовый счет 18

Приняты к учету расходы на ремонт кровли по факту приемки выполненных работ

Зачтен ранее перечисленный аванс

Произведен окончательный расчет с подрядчиком

(30 000 – 15 000) руб.

Забалансовый счет 18

Поскольку в данном случае учреждение-заказчик самостоятельно осуществляет закупку строительных материалов на основании договора поставки, то согласно Указаниям расходы на приобретение строительных материалов следует отражать по статье 340 «Увеличение стоимости материальных запасов» ­КОСГУ.

В соответствии с п. 116 Инструкции № 157н передача (возврат) материальных запасов подрядчикам оформляется первичным (сводным) учетным документом (накладной, актом приемки-передачи и т. п.) с отражением внутреннего перемещения материального запаса без списания передаваемых объектов с балансового учета и одновременным их отражением на соответствующих забалансовых счетах. По мнению автора, в этом случае применяется забалансовый счет 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование».

Рассмотрим порядок отражения операций по ремонту кровли из материалов заказчика.

Учреждение физической культуры и спорта (бюджетное учреждение) заключило договор подряда на замену отдельных листов стальной кровли крытого ледового катка. Стоимость работ по договору подряда составила 50 000 руб. В договоре указано, что ремонтные работы выполняются из материалов заказчика. Согласно договору поставки учреждение приобрело 30 стальных кровельных листов на сумму 12 000 руб. (400 руб. за лист). Все они были переданы подрядчику по накладной. 3 листа подрядчик не использовал и возвратил заказчику. Оплата ремонтных работ осуществляется по факту выполнения. Источником финансирования указанных операций является целевая субсидия.

В бухгалтерском учете данные операции отразятся следующим образом:

Содержание операции
Приняты к учету строительные материалы, поступившие от поставщика

Оплачены поступившие материалы

Забалансовый счет 18

Переданы строительные материалы подрядчику по накладной

(ответственный по хоз. части)

Отражены за балансом строительные материалы, переданные подрядчику

Приняты к учету расходы на ремонт кровли на основании акта выполненных работ

Отражено движение строительных материалов на основании предоставленного подрядчиком акта о расходовании материала:

– списаны израсходованные строительные материалы

(27 листов x 400 руб.);

(ответственный по хоз. части)

Забалансовый счет 26

– возвращены неиспользованные остатки материалов

(3 листа x 400 руб.)

(ответственный по хоз. части)

Забалансовый счет 26

Перечислена подрядчику оплата выполненных работ

Забалансовый счет 18

Налоговый учет расходов на ремонт

– можно ли указанные расходы включать в налоговую базу при исчислении налога на прибыль?

– нужно ли их распределять между видами деятельности, ведь такие расходы осуществляются как для основной деятельности учреждения, финансируемой из бюджета, так и для осуществления деятельности, приносящей доход?

В соответствии с п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей исчисления налога на прибыль в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

При этом расходы, принимаемые в целях налогообложения прибыли, должны соответствовать критериям, предусмотренным ст. 252 НК РФ, то есть они должны быть:

– обоснованными (экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме);

– документально подтвержденными (затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы);

– произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Следовательно, для признания расходов на ремонт основных средств в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, необходимо, чтобы имущество было приобретено за счет средств, полученных от коммерческой деятельности, и использовалось для осуществления только коммерческой деятельности.

Согласно п. 1 ст. 272 НК РФ расходы налогоплательщика, которые не могут быть непосредственно отнесены на затраты по конкретному виду деятельности, распределяются пропорционально доле соответствующего дохода в суммарном объеме всех доходов налогоплательщика. Однако следует отметить, что данные правила пропорционального деления применяются при распределении расходов между видами предпринимательской деятельности, для которых установлены разные режимы налогообложения.

Пропорционального деления затрат между коммерческой и некоммерческой деятельностью положения гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ не предусматривают.

Учитывая, что расходы на ремонт кровли производятся в большей степени для осуществления основной деятельности учреждения, финансируемой за счет субсидий, нежели для приносящей доход деятельности, и при этом их нельзя распределить между данными видами деятельности, они не могут быть включены в налоговую базу по налогу на прибыль.

Стоит отметить, что такие расходы должны покрываться за счет целевых поступлений, а при их недостаточности или отсутствии – за счет чистой прибыли (прибыли, оставшейся в распоряжении учреждения после уплаты налога на прибыль). Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина РФ от 02.08.2013 № 03-03-06/4/31096.

Настоящее положение устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции объектов социально-культурного назначения по перечню согласно СНиП «Общественные здания и сооружения» независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности и является обязательным для применения (п. 1.1, 1.2 Положения № 312). В частности, в перечень общественных зданий включены объекты физкультурного, спортивного и физкультурно-досугового назначения (приложение «а» к СНиП 31-06-2009, утв. Приказом Минрегиона РФ от 01.09.2009 № 390).

  1. Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного само­управления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.
  2. Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утв. Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н.
  3. Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 16.12.2010 № 174н.
  4. Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета автономных учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 23.12.2010 № 183н.

Читайте также:  Как выбрать обои для кухни
Ссылка на основную публикацию